Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie mobilisiert rechtliche und finanzielle Mechanismen, die sich in den letzten Jahren komplexer gestaltet haben. Zwischen der Entwicklung der obligatorischen Gutachten, den Kreditbedingungen und den unvermeidlichen Fristen beim Notar verdient jeder Schritt Verständnis, bevor er gegangen wird. Dieser Artikel beschreibt die konkreten Punkte, auf die man achten sollte, um eine Immobilien Transaktion abzusichern, egal ob man auf der Käufer- oder Verkäuferseite steht.
Energieaudit und DPE: Was sich beim Verkauf einer Immobilie ändert
Seit dem 1. Januar 2025 erfordert der Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Monoeigentumswohnung, die im DPE mit E, F oder G klassifiziert ist, ein regulatorisches Energieaudit zusätzlich zum klassischen Energieeffizienzgutachten. Eigentumswohnungen sind von dieser Verpflichtung nicht betroffen.
Warum ist dieser Punkt entscheidend? Weil der DPE nun rechtlich durchsetzbar ist. Ein Käufer, der nach der Unterzeichnung des Vertrags feststellt, dass die tatsächliche Energieklasse der Wohnung unter der angegebenen liegt, kann die Verantwortung des Verkäufers in Anspruch nehmen. Der DPE ist kein einfaches Informationsdokument mehr, das in die Akte geschoben wird: Ein Fehler im Gutachten kann zu einem Rechtsstreit führen.
Außerdem können alte DPE, die vor der Reform von 2021 erstellt wurden, einschließlich der sogenannten “leeren” DPE, seit Anfang 2025 nicht mehr als gültiger Nachweis bei einem Verkauf verwendet werden. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, deren Gutachten mehrere Jahre alt ist, muss es gemäß der aktualisierten Methode erneuert werden.
Eine Immobilie der Klasse G ist seit dem 1. Januar 2025 auch für die Vermietung verboten, mit einem schrittweisen Zeitplan für die Klassen F und dann E. Für einen Vermieter stellt sich konkret die Frage: Soll man energetische Sanierungsarbeiten durchführen oder die Immobilie im aktuellen Zustand verkaufen, wobei ein Abschlag aufgrund der thermischen Schwachstelle berücksichtigt wird? Diese regulatorische Einschränkung wirkt sich direkt auf den Verkaufspreis und die Verhandlungen mit dem Käufer aus.
Mehrere spezialisierte Plattformen zentralisieren die Anzeigen von Immobilien mit ihren detaillierten Merkmalen, und einige bieten eine spezielle Unterstützung an. Die auf der Website Vènerie Immo verfügbaren Anzeigen ermöglichen es beispielsweise, Immobilien mit ihren technischen Informationen zu konsultieren, noch bevor eine Besichtigung organisiert wird.
Kaufvertrag und Versprechen: zwei Verpflichtungen, die nicht verwechselt werden dürfen
Sie haben die Immobilie gefunden, die Ihrem Projekt entspricht. Das Kaufangebot wurde angenommen. Nun folgt die Unterzeichnung eines Vorvertrags, aber welchen?
Der Kaufvertrag bindet beide Parteien: Verkäufer und Käufer verpflichten sich gegenseitig, die Transaktion abzuschließen. Wenn der Käufer außerhalb der gesetzlichen Frist und ohne aufschiebende Bedingungen zurücktritt, kann der Verkäufer die Zwangsvollstreckung des Verkaufs verlangen oder die Anzahlung einbehalten.
Das einseitige Verkaufsversprechen bindet hingegen nur den Verkäufer. Der Käufer hat eine Frist (genannt “Option”), um zu entscheiden, ob er kauft oder nicht. Im Gegenzug zahlt er eine Entschädigung, die in der Regel proportional zum Preis ist.
Aufschiebende Bedingungen, die vor der Unterzeichnung überprüft werden müssen
Die aufschiebenden Bedingungen schützen den Käufer. Wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, wird der Verkauf ohne Strafe annulliert. Hier sind die häufigsten:
- Der Erhalt des Immobilienkredits innerhalb einer im Vertrag festgelegten Frist. Ohne diese Klausel befreit eine Kreditverweigerung den Käufer nicht.
- Das Fehlen von städtebaulichen Belastungen oder Vorkaufsrechten durch die Gemeinde, die vom Notar nach Erhalt der Unterlagen überprüft werden.
- Die Durchführung von vorher vereinbarten Arbeiten zwischen den Parteien oder die Erlangung einer Baugenehmigung, falls das Projekt dies erfordert.
Die gesetzliche Widerrufsfrist beträgt zehn Tage ab der Mitteilung des Vorvertrags. Diese Frist beginnt am Tag nach der ersten Zustellung des Einschreibens oder der persönlichen Übergabe.
Immobilienkredit und Kreditfähigkeit: die Kriterien, die Ihr Budget bestimmen
Die Kreditfähigkeit hängt von mehreren Variablen ab, die die Bank gemeinsam prüft. Der maximale Verschuldungsgrad, das Nettoeinkommen, die berufliche Stabilität und das Eigenkapital bilden die Grundlage der Analyse.
Bevor Sie mit der Suche beginnen, ist es sinnvoll, eine Kreditberechnung bei Ihrer Bank oder einem Makler anzufordern, um ein realistisches Budget festzulegen. Eine Immobilie zu suchen, ohne die eigene Kreditfähigkeit zu kennen, ist wie blind zu zielen.
Zusätzliche Kosten, die in die Kaufpreisberechnung einfließen müssen
Der auf der Anzeige angegebene Preis ist nicht der Endpreis. Mehrere Posten kommen hinzu:
- Die Notarkosten, die einen erheblichen Teil des Preises bei Bestandsimmobilien ausmachen (höher als bei Neubauten).
- Die Kosten für die Kreditgarantie (Hypothek, Bankbürgschaft oder Vorrecht des Geldgebers).
- Eventuelle Maklergebühren, die je nach unterzeichnetem Mandat vom Käufer oder Verkäufer getragen werden.
- Die Kosten für zusätzliche Gutachten oder Arbeiten, die bei Besichtigungen festgestellt wurden.
Diese zusätzlichen Kosten nicht einzuplanen, kann die Finanzierung gefährden oder dazu führen, dass das Projekt kurzfristig nach unten angepasst werden muss.
Unterzeichnung des Verkaufsvertrags beim Notar: Was am Tag X passiert
Zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der des notariellen Vertrags vergehen mehrere Monate. Der Notar prüft die rechtliche Situation der Immobilie, hebt das städtische Vorkaufsrecht auf, sammelt die Gutachten und stellt sicher, dass die aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind.
Am Tag der Unterzeichnung liest der Notar den gesamten Vertrag vor. Der Käufer wird mit der Unterzeichnung des notariellen Vertrags Eigentümer, und nicht bei der Schlüsselübergabe, die am selben Tag oder zu einem vereinbarten Datum erfolgen kann.
Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis per Überweisung, abzüglich des eventuell verbleibenden Saldos seines Kredits (sofern die Hypothek aufgehoben wird) und der Gebühren. Bei einem schnellen Wiederverkauf kann der Immobiliengewinn besteuert werden, es sei denn, es liegt eine Befreiung aufgrund des Hauptwohnsitzes vor.
Die thermische Schwachstelle, die die Preise belastet, der rechtlich durchsetzbare DPE, der die Verkäufer exponiert, die aufschiebenden Bedingungen, die die Käufer schützen: Jeder Mechanismus hat seine Logik. Diese Punkte vor einem Engagement zu beherrschen, vermeidet böse Überraschungen, egal ob man sein erstes Haus kauft oder eine Wohnung verkauft.
