Een onroerend goed kopen of verkopen mobiliseert juridische en financiële mechanismen die de afgelopen jaren complexer zijn geworden. Tussen de evolutie van de verplichte diagnoses, de leennormen en de onvermijdelijke termijnen bij de notaris, verdient elke stap begrip voordat deze wordt gezet. Dit artikel beschrijft de concrete aandachtspunten om een vastgoedtransactie te beveiligen, of je nu aan de koper- of verkoperszijde staat.
Energie-audit en DPE: wat verandert voor de verkoop van een onroerend goed
Sinds 1 januari 2025 vereist de verkoop van een eengezinswoning of een monoproperty die is geclassificeerd als E, F of G volgens de DPE een reguliere energie-audit naast de klassieke energieprestatiediagnose. Appartementen in mede-eigendom vallen niet onder deze verplichting.
Waarom is dit punt doorslaggevend? Omdat de DPE nu juridisch afdwingbaar is. Een koper die na de ondertekening van de akte constateert dat de werkelijke energieklasse van de woning lager is dan de weergegeven klasse, kan de verkoper aansprakelijk stellen. De DPE is niet langer een eenvoudig informatief document dat in het dossier is gestopt: een diagnosefout kan leiden tot een geschil.
Bovendien kunnen oude DPE’s die vóór de hervorming van 2021 zijn uitgevoerd, inclusief de zogenaamde “lege” DPE’s, sinds begin 2025 niet meer worden gebruikt als geldig bewijs tijdens een verkoop. Als je een goed verkoopt waarvan de diagnose jaren oud is, moet deze opnieuw worden uitgevoerd volgens de geactualiseerde methode.
Een goed dat als G is geclassificeerd, is ook verboden om te verhuren sinds 1 januari 2025, met een geleidelijke kalender voor de klassen F en daarna E. Voor een verhuurder rijst de vraag concreet: investeren in energie-renovatie of het goed in de huidige staat verkopen, met inbegrip van een korting gerelateerd aan de thermische doorlaatbaarheid. Deze regelgevende druk heeft directe invloed op de verkoopprijs en de onderhandelingen met de koper.
Verschillende gespecialiseerde platforms centraliseren de advertenties van onroerend goed met hun gedetailleerde kenmerken, en sommige bieden specifieke begeleiding aan. De advertenties beschikbaar op de Vènerie Immo-website maken het bijvoorbeeld mogelijk om onroerend goed te raadplegen met hun technische informatie, zelfs voordat je een bezoek organiseert.
Verkoopovereenkomst en belofte: twee verplichtingen die niet verward mogen worden
Je hebt het goed gevonden dat bij je project past. Het aankoopaanbod is geaccepteerd. Dan volgt de ondertekening van een voorcontract, maar welke?
De verkoopovereenkomst verbindt beide partijen: verkoper en koper verplichten elkaar om de transactie te voltooien. Als de koper zich buiten de wettelijke termijn en buiten de opschortende voorwaarden terugtrekt, kan de verkoper de gedwongen uitvoering van de verkoop eisen of de waarborgsom behouden.
De eenzijdige verkoopbelofte bindt alleen de verkoper. De koper heeft een termijn (de “optie”) om te beslissen of hij koopt of niet. In ruil daarvoor betaalt hij een immobilisatievergoeding, die doorgaans evenredig is aan de prijs.
Opschortende voorwaarden om te controleren voordat je ondertekent
De opschortende voorwaarden beschermen de koper. Als een van deze voorwaarden niet wordt vervuld, wordt de verkoop zonder boete geannuleerd. Hier zijn de meest voorkomende:
- Het verkrijgen van de hypotheek binnen een bepaalde termijn zoals vermeld in de overeenkomst. Zonder deze clausule bevrijdt een kredietweigering de koper niet.
- De afwezigheid van een stedenbouwkundige of voorkeursrecht door de gemeente, gecontroleerd door de notaris na ontvangst van het dossier.
- Het uitvoeren van vooraf afgesproken werkzaamheden tussen de partijen, of het verkrijgen van een bouwvergunning als het project dit vereist.
De wettelijke herroepingsperiode is tien dagen vanaf de kennisgeving van de overeenkomst. Deze termijn begint de dag na de eerste aanbieding van de aangetekende brief of de persoonlijke overhandiging.
Hypotheek en leencapaciteit: de criteria die je budget bepalen
De leencapaciteit hangt af van verschillende variabelen die de bank gezamenlijk beoordeelt. De maximale schuldenlast, het netto-inkomen, de professionele stabiliteit en de eigen inbreng vormen de basis van de analyse.
Voordat je begint met zoeken, kan het aanvragen van een lening simulatie bij je bank of een makelaar helpen om een realistisch budget vast te stellen. Zoeken naar een goed zonder je leencapaciteit te kennen is als blindelings mikken.
Extra kosten om in de aankoopprijs te integreren
De prijs die op de advertentie staat, is niet de uiteindelijke kostprijs. Verschillende posten komen erbij:
- De notariskosten, die een aanzienlijk deel van de prijs in het oude vastgoed vertegenwoordigen (hoger dan in nieuwbouw).
- De kosten van de leningverzekering (hypotheek, bankgarantie of voorrecht van de geldschieter).
- Eventuele makelaarskosten, ten laste van de koper of verkoper afhankelijk van het ondertekende mandaat.
- De kosten van aanvullende diagnoses of werkzaamheden die tijdens de bezoeken zijn vastgesteld.
Geen rekening houden met deze extra kosten kan de financiering in gevaar brengen of dwingen om het project op het laatste moment naar beneden bij te stellen.
Ondertekening van de verkoopakte bij de notaris: wat er op de grote dag gebeurt
Tussen de ondertekening van de overeenkomst en die van de authentieke akte verstrijkt er enkele maanden. De notaris controleert de juridische situatie van het goed, heft het stedelijke voorkeursrecht op, verzamelt de diagnoses en zorgt ervoor dat de opschortende voorwaarden zijn opgeheven.
Op de dag van de ondertekening leest de notaris de volledige akte voor. De koper wordt eigenaar vanaf de ondertekening van de authentieke akte, en niet bij de sleuteloverdracht, die op dezelfde dag of op een afgesproken datum kan plaatsvinden.
De verkoper ontvangt de verkoopprijs per bankoverschrijving, minus het eventuele saldo van zijn lening (als er een hypotheek wordt opgeheven) en de kosten. Bij een snelle doorverkoop kan de meerwaarde van het onroerend goed belast worden, tenzij er een vrijstelling is voor de hoofdverblijfplaats.
De thermische doorlaatbaarheid die op de prijzen drukt, de afdwingbare DPE die verkopers blootstelt, de opschortende voorwaarden die kopers beschermen: elk mechanisme heeft zijn logica. Deze punten beheersen voordat je je verbindt, voorkomt onaangename verrassingen, of je nu je eerste huis koopt of een appartement te koop aanbiedt.
